Рынок недвижимости прогноз на 2018 в уфе


31.12.2017

Итоги-2017. В конце года принято подводить итоги и говорить о том, что было сделано и каким был год. Для рынка недвижимости 2017 года был годом не смены тренда, как многие ожидали по старинке, а годом полной трансформации. А ведь Сбербанк предупреждал. Если говорить об аналитике средних цен, то основной мой вывод – от не насыщенного ( нас же испортил квартирный вопрос, не так ли?) рынка, который растет и снижается в зависимости от спроса-предложения и доступности ипотеки, мы пришли к новому рынку, более сложному по влиянию факторов и потребительскому поведению. А также более сложному конкурентно и технологически.  Стандартная логика, которую большинство применяли в рассуждениях о рынке, перестала срабатывать. Потребитель  тоже стал рынок недвижимости прогноз на 2018 в уфе вести себя иначе. Что-же, наконец-то на статус аналитиков рынка не сможет претендовать каждый второй. 

Особенно это коснулось инвестиций. Теперь нельзя как раньше, купить квартиру на стадии котлована стройки, и спокойно продать ее в два раза дороже через год. Потому. Что через год можно столкнуться с избыточным предложением от таких же горе-инвесторов, в итоге продав почти за столько же, но и обнаружить рядом новый проект, который стоит  еще дешевле. Теперь нужно отслеживать не только среднюю цену рынка, но и тренды развития районов, проектов, и спроса. Не каждому это под силу, поэтому теперь стоит говорить о так называемых институциональных инвесторах в недвижимость. Может быть, термин и не совсем верен теоретически, но суть одна – не можешь спрогнозировать рынок с учетом всех факторов ( в том числе тех, что начнут оказывать влияние завтра) и правильно выбрать объект – не лель в инвестиции в недвижимость.

Основная ошибка мелких  инвесторов сейчас и в течение 2017 года заключалась в, простите, «стадном поведении». Когда реклама советовала инвестировать туда-то, все это делали, в том числе, потому что там предлагалась скидка. Но застройщик делает скидку для стимулирования своих продаж, а не потому, что вам гарантирована норма доходности в будущем. За это уже застройщик не отвечает.

Также 2017 год был этапом в трансформации рынка риэлторских услуг. Об этом уже так много писали все, что повторяться даже и не охота. Но одно радует – наконец-то до некоторых начинает доходить истинная суть риэлторской услуги   - знание рынка, искусство продаж и СЕРВИС. К сожалению, для этого понимания  понадобилась так называемая шоковая терапия банками, МФЦ и нотариатом.

Что касается цен, то в 2017 году они наконец-то показали, что зависят не только от позиции «деньги и ипотека есть – покупаем, нет – цена снижается». Повышение активности рынка и динамика цены – НЕ всегда связанные друг с другом вещи. И это периодически мне не удавалось объяснить некоторым. Именно 2017 год показал, что повышение активности, читай, количества сделок (не спроса или предложения отдельно, и не роста цены), есть хорошо, и может не сопровождаться повышением среднерыночных цен. А даже может продолжаться снижением цен, и это оказывается есть хорошо и для рынка, так как поддерживает количество сделок на нем, и для граждан. Да, действительно, снижение цен хорошо для рынка, покупателей и продавцов тоже, и особенно для риэлторов, ведь продать легче. Особенно при высокой активности сделок.

Даже продавцам оказалось не так плохо снижение цен, так как инвесторов среди них сейчас мало, и большинство продает квартиру, чтобы купить квартиру побольше и получше. А квартиры побольше стоят еще дешевле за квадрат и дешевеют еще быстрее.

В итоге в 2017 году стабилизировался ценовой тренд, в целом он не  показал больших изменений, и рынок определяла именно бОльшая или меньшая активность сделок, зафиксировав точку перегиба. Но перегиба не ценового, как все не вполне сведущие ждали. А перегиба структурного. К чему же мы пришли, так это к пониманию того, что рынок недвижимости – гораздо более сложный механизм. Влияние государственной политики, социальных проектов и интересов смежных отраслей осложняет его аналитику и прогнозирование еще сильнее. Но, слишком много думая о прошлом, мы теряем настоящее, и прелесть текущего момента в том, что 2108 год покажет, кто готов  к современным требованиям.

 

Что меняется. Многие, и, главное – другое, факторы перемен теперь другие. Количественные изменения ранее были характерны для недвижимости, поэтому и было популярно оперировать динамикой среднерыночной цены, тысячами сданных, построенных или социальных квадратных метров, количеством сделок. Количество автоматически означало качество и наличие спроса. Сейчас же ситуация изменилась, изменился и покупатель. Теперь он требует больше, чем присуще классу жилья, и не является ведомым ценой или дефицитом. Покупатель диктует требования больше, так как быстрее адаптируется в идее или мечте, предшествующей действию, нежели чем проект застройки, спланированный за 3-5 лет до того как начат строительством.

В итоге количественные факторы становятся менее значимы, чем качество, сервис, отстройка, отличия, оригинальность и т.п. И приспосабливаться к этому остается все меньше и меньше времени. Меняются идеи, форматы, технологии.

Особенно отмечу потребителя нового формата, не придумала ему пока названия. Одну и ту же квартиру, объект он воспринимает по другому. В качестве примера – восприятие планировки квартиры. Ранее мы понимали площадь и количество комнат. Чем больше, тем лучше, круче, и выше достаток. Но поменялась функция кухни, по-другому организуем мы сейчас и хранение вещей, так называемая «оборачиваемость» каждой вещи стала все меньше по сроку. В итоге площадь квартиры нужна не для хранения или очередного шкафа или не дай Бог уже «стенки». А для комфорта, спокойствия, зонирования. Мы теперь делим квартиру на зоны для широкого круга, близких друзей (например, гостиная, кабинет), и личную территорию, куда посторонним В.. Появляются квартиры-трансформеры, предметы становятся компактнее, а минимализм в стиле все больше дает ощущение пространства, воздуха и свободы.

Если говорить о риэлторских технологиях, то информационная доступность тоже выводит на передний план сервис, знание, компетентность. Кто-то еще упоминает технологии. Но они и так настолько окружают нас, что всегда найдется сервис, который реализует желаемое рынком. Прикладное использование сервисов и мировых технологий – главное сейчас. И стоит предостеречь коллег от изобретения велосипеда, что отнимет время и силы в контексте того, что тот же Гугл все равно внедрит идею быстрее и шире по охвату. А вот открыть глаза на то, что потребителю нужны знания рынка, сервис, экономия его, потребителя, времени, а не «общедоступная информация он-лайн»( тут профессионалы поймут термин), понять надо поскорее

 

Прогноз-2018.  Сначала о страхах профессионального и не очень сообщества.

Первое. Все будут делать агентства недвижимости, банки, застройщики, нотариусы и иже с ними. Но эта тенденция уже в прошлом, бизнес это для указанных операторов не всегда интересен, а если интересен, то неудобен. И затевают его они только для того, чтобы оттянуть часть покупателей вторичного рынка. А вот электронных сервисов не то чтобы следует опасаться, но принять как данность эволюции. Все, что завязано на реестры и подлежащие стандартизации процессы, такие, например, как бизнес-процесс банка.

Предыдущим этапом были, помните, агрегаторы по недвижимости, такие как Авито и Циан. Но не ими одними делается рынок. Так же и страх банко-агентств несколько преувеличен. Сервис агентства должен быть изменен и адаптирован.

 С каждым этапом межотраслевого изменения уровень вовлеченных игроков и отраслей становится  все выше и крупнее. Следующими будут глобальные создатели технологий, уже не банки или отраслевые сайты. Такие как Гугл и т.п. будут создавать технологии и придумывать для них отраслевые применения. Но, повторюсь, машина не заменит сервиса и знания рынка. Это уже доказали так называемые анализаторы рынка он-лайн.

«Мы все умрем» - страхи уже не отраслевые и даже не межотраслевые. Вовлеченность человека во многих отраслях все меньше, но даже у самой совершенной машины есть оператор, контролирующий ее работу, а иначе – «восстание машин», до этого нам совсем далеко. У каждой машины есть тот, кто делает ее работу нужной для решения определенных задач. Поэтому, если говорить о новых технологиях, поглощающих мир, стоит задуматься о технологии направления их на нужный нам и потребителю сервис.

Человеческий фактор  - гораздо более высокорисковый ресурс, риск которого уже начали замечать, но пока только как «нет нормальных работников». В будущем же человеческий фактор, опущу в этой статье почему, станет самым высоким фактором риска во многих профессиях. Вырождение же профессий происходит в отрасли ручного труда,  к которому наш не относится. И в отраслях с простой типизацией действий, где блок-схема бизнес-процесса поддается оцифровке. Как только степень разнообразия в дереве решений и ходов становится чуть больше определенного уровня, значимость человеческого фактора начинает расти в геометрической прогрессии.

Так что о человечесоком факторе? Писать скрипты уже мало, скрипты – это опять-таки для отраслей с простой типизацией. Именно поэтому так сложно создать универсальный и абсолютно эффективный скрипт в нашем бизнесе. В первые три сенудны появляется запрос, на который у блок-схемы скрипта не то решение, а количество вариантов все увеличивается. Технология объединения технических достижений в бизне-процесс под управлением человеческого фактора – задача будущего.

Ключевое слово здесь управление. Либо вы создаете конвейер с сотрудниками-роботами, не умеющими управлять, а управляемыми (вернее неуправляемыми, как мы видим у некоторых компаний), скриптами и простой оцифрованной услугой. Но про нас ли это? Но конвейер создает товар или продукт ( помните исторически?). А сервис и услугу создает управляющий их элементами человек! Сервис может лишь включать продукт, но должен быть шире!

Технологичная модель меняется. Теперь важно самоуправление процессом, а это налагает на сотрудников повышенные требования. Люди Y, которых, как говорили, заменили недавно исполнители Х,  нашей отрасли просто необходимы. А вот где мы их найдем, и как удержим – наши проблемы. Они снова заменят низкоэффективных Х в роли управляющих высокими технологиями и направляющими их на создание результата.

Ну и главное – подумать о потребностях рынка и потребителя. И не о тех, что удобны или исторически привычны нам. А о тех, что нужны рынку завтра. Сейчас большинство отраслевых игроков застряли на удовлетворении якобы потребностей клиента, которые становятся неактуальными, и пока работают по инерции прошлых лет. В 2018 году инерция закончится. Начинайте управлять технологическим процессом, поймите новую потребность рынка и клиента, создайте и продумайте  этот процесс и его технические решения, найдите и научите людей Y управлять этой новой «машиной времени», и она привезет вас в будущее. Остальное - уже не для широкого круга читателей.

Но продолжение следует....

Всем удачи и с Новым 2018 Годом!

 

Автор: Андреева Елена

Источник публикации: www.expert-russia.ru 

Количество просмотров - 243


Источник: http://www.expert-russia.ru/news/rossiya/strakhi-i-prognozy-rynka-nedvizhimosti-v-2018-godu-o-budushchikh-izmeneniyakh-i-itogakh-2017-goda-an/



Рекомендуем посмотреть ещё:


Закрыть ... [X]

Страхи и прогнозы рынка недвижимости в 2018 году. О будущих изменениях
Как заработать деньги на криптовалюте 2018Новое сдо 2018 рждВеселый сценарий к новому году 2018Лагерь для жирных фильм 2018Преступление фильм 2018 с павлом


Рынок недвижимости прогноз на 2018 в уфе Рынок недвижимости прогноз на 2018 в уфе Рынок недвижимости прогноз на 2018 в уфе Рынок недвижимости прогноз на 2018 в уфе Рынок недвижимости прогноз на 2018 в уфе Рынок недвижимости прогноз на 2018 в уфе